专家为你分析房地产

作者：来源：日期：2006-08-28 点击：0

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　　第二个就是谈这个关于央行和在外资和汇率方面的博弈，是不是一个提款机，其实也蛮简单，就是这个资金，外币进来，按照目前的汇率换成人民币，在这个过程中间，我去买人民币资产，这个资产在买卖的过程中间，如果有涨幅，我有一个资产投资的收益，未来回避变化之后，我按照新的汇率变化拿出去，实际上外资在这个里头中间有两层收益，一个是资产价格上涨的收益，第二个是汇率变化本身的收益，汇率变化的收益非常简单。有的人在讲为什么在这个汇率变化的过程中间，资产的价格会大幅上涨，我们在香港的时候跟那个QFII沟通，第一个，我们认为中國的外汇管理的环境跟國外是不一样的，所有人在谈这个問題的时候，都是谈日本的問題、韩國的問題、台湾的問題，德國的問題，都在讲汇率在变化，不动产的价格如何上涨，中國不可避免出现这些問題，我们当时认为我们的资本不是开放的，通道并不通畅。为什么外资会这样疯狂地涌入，在跟外资做了一个沟通之后，为什么他们比我们更坚定看好不动产价格的上涨呢？他们有一个基本的判断不一样，他认为中國以前的经济是一个比较小的经济，对全球经济的影响是有限的，但是随着经济崛起之后，你在全球经济中的比例达到一定的比例之后，一个國家的经济政策的制定不是内部的，不是你这个國家内部的经济发展就可以来制定的，更多是一種外部压力的结果，所以他们认为人民币升值是必须进行的，是外部给你的压力越大，你升值会越快，他们不会管中國政府对升值的承诺时候的安排，他追求汇率升值这块成为一个必然。【交易知识www.irich.com.cn § macd.org.cn 收集整理】
　　第二个是他们提出一个口号，买进一切以人民币计价的产品，包括垃圾。任何东西，哪怕它一点钱都不值，大家在这个过程中追逐它，这个价格会涨得非常高。这几年我们看到石油、有色金属，等等，为什么出现价格的上涨，跟这个有关系，大家可能不知道，这两年涨幅最大的东西是普洱茶，一年之内平均涨到4到5倍，这两年涨了20多倍。很小很小的东西都会有大量的资金进去，导致资源的价格全面提升。后来我们想，房地产为什么会成为他们狙击的对象，为什么会成为外币狙击的对象呢？我们知道中國的房地产有几个特点，第一个是目前正处于投资品你找不到地点的和消费品两个现象共存的现象。第二个就是中國的广州、北京、深圳、上海四个城市，整个商品房市占了中國商品房市场的50%以上，这是第二个。第三个，在这4个城市，住宅占了房产市场的的90%，我们都是做投资的，你掌握了一个市场中间最龙头的东西，价格的影响是毫无疑问的。我们不去论证房地产为什么会被选为狙击的对象，但这是一个现实的問題，价格一定会出现变化。同样是这样一个情况，现在中國所有的房地产政策都是针对这个中间几个因素的。比如说汇率的变化，虽然汇率会带来收益，但是我要从保证國家外汇安全角度，我希望时间成本更大一些，如果你短期的投机资金进出的时间成本更大一些。第二个就是我要大量供应普通商品房，包括90、70出台，让有正常消费需求的人能够有渠道买到他需要的，人家低收入的人要解决居住問題，不能参加投机性很强的投资，把需求引入到另外一个渠道上去。第二个就是要增加投机交易的成本，一个是发展商的预收条件提高了。另外一个在这个过程中间，要采取很多手段曳N颇愕耐痘孕形Ｔ缙谝丫泻芏嘧式鸾矗敲凑獍镒式鹪趺窗欤衷诳际沼邓埃战灰姿埃ü残愿慵醯粢话搿�
　　第三个，就是讲房地产所谓的差额收益，讲到房地产、暴利行业，很多人看上市公司的报表，看这个公司的毛利率水平怎么样，净资产怎么样，我们看房地产这个行业的暴利并不体现在每个项目的毛利率水平上面，体现在买地的过程中间，销售的过程中间，每个环节实际支付的成本有多少？买地只要按一定地比例，我就能获得这片土地，或者我跟政府之间有一个不太透明的交易，我在这个过程中间只要付一点点钱，我就可以拿到很多资产。第二个在建设的过程中间我可以跟施工企业进行商量，让他进行垫资，也是挤压了下游产业的利润。预收的时候，我资金回笼得快，就能有效支付我前面该支付的钱，还能用于其他项目的开发。它所谓的暴利是什么，是它在每个项目中间实投资本的回报率水平問題，这才是大家为什么拼命向往，认为一个行业门槛比较低，带来行业暴利的問題。我们再来看房地产的政策，它的盈利模式在于每个环节中间确实存在太多的問題，现在到了需要对这个环节进行规范，进行整理的阶段。以前这个实投资本的回报率是一个比较高的水平，现在整个土地的招拍挂，对施工企业的保护，提高预售条件，等等，使实投资本大幅度上升，它的回报水平就下降，这是现在必须走的一个趋势。所以我们把刚才前面讲的三层博弈联系起来，想解决一个什么問題，就是我们再去看有关政策的出台或者相关的信息的时候，我们可以很清晰地看到，他们想解决什么問題，我们看到土地环节中间，所谓的招拍挂的比例越来越高，招拍挂是只有价格没有付款方式，很多土地喊了很高的价格，但是很长时间以后才去付款，这对做投资的人来看，实际上是一个很显而易见的漏洞，这些漏洞在在慢慢弥补土地管理方面的問題。去年我提出财政收支两条线問題，现在國务院最新出台的政策把土地收入从预算外收入变成预算内收入，而且实行收支两条线，作为一个分析师可能更多的是需要看到行业发展规划的問題。在开发的过程中间，政府管理的力度也在加强，很多规划的指标非常粗糙，大家可以在方案出台之后，可以充分进行议价，现在随着整个规划的管理的越来越严格，看到这个东西也在提升。第三个就是税收，实际上我感觉到今年最大的政策变化在税收这块，以前我们很多地方都认为存在很大漏洞的，都通过税收进行规范的，比如说以前炒房，炒期楼的过程中存在很大收益，你那么高的回报率的杠杆投资的效益在里头，税收管理都是肯定需要的，今后的政策会越来越严格。另外在资金环节中间，资金已经成为房地产行业难以逾越的一个门槛了。对小的公司来说其实是已经成为他们今后不能再持续做下去的很重要的因素。
　　说到这里，我简单回顾一下，对目前房地产这么地个逻辑关系，因为一个这么大的政策作为整个经济调控，我认为是出于对整个经济调整的方面来说的，房地产业，你现在要承担起经济发展的责任，第二，这么高收益的行业的管理实际上疏于管理，这是难以想象的，房地产业在未来一段时间内会成来政策的重点。房地产行业今年新出台的政策并不是特别多，但是在努力执行已经出台的政策。
　　我们开始讲投资的問題，简单地说，今年如果不是受到这么多政策的压力，整个房地产板块早就飞到天上去了，即使在很强的政策压力下，今年房地产是红线这块是强于大盘的。在这種情况之下，今年4月份之前，可以说是整个市场见底反弹很重要的领头羊。今年我制定的行业投资政策是对行业冷静一点，对股票热情一点。对行业冷静一点就是今年年初，上海的基金投资房地产是非常有限，为什么有限呢？是因为他们在上海这样一个特定的市场环境以下，每天身边接触的人是政策要打压，房价要波动，他们对这个市场存在很大的疑虑。对行业冷静一点，我的解释是：其实对房地产政策的出台不是市场的原因，从我原来讲了，是宏观调控的原因、行业规范的原因，出台是必须的，在这種情况下，我觉得今年的政策环境并不乐观，现在已经到了8月份，我觉得未来还会出台更多的政策。第二个，即使在这么多政策的压力之下，我们还是应该很坚决地投房地产，就是对股票热情一点，这中间好像是有点矛盾的。在配置上，要关注行业龙头企业，这个是今年我所推荐1加3，同时我们要关注一些资源的优势企业。这个中间具体原因我就不多说了，就想来解释一下实际上为什么今年投资房地产板块的一个重要原因，一个是上市公司整个从2000年以来，由于行情比较好，上市公司的利润保持增长。越靠近宏观调控压力越大，但是上市公司的增长幅度更大，平均下来大概净利润已经增长34.7%，这是上市公司中增长最快的。还有一个就是人民币升值的問題，在这个人民币升值幅度中间，我们看到，虽然早期的时候，大家对这个存在疑虑，但是最后市场的表现还是应该说非常正相关的，升值的幅度3%的时候，整个房地产板块的涨幅已经达到85%，相关系数非常高，在整个的趋势过程中间，确确实实是一个非常重要的机会。我稍微回顾前面的，有一个图，我觉得可以解释一下，是我跟一些QFII交流中间的心得。我们看这个图，上面的整个日元在升值过程中，一个是日本的其他城市，第二个是6大都市整个地产价格的上涨，以我来看，当汇率稳定之后，你的不动产为什么下来了呢？说明里面不是正相关的关系，我觉得更多还是一个资金流动的结果，你资金进去了，导致价格变化。但是后来他们说服了我，实际上因为会有这么一个共同的判断，导致过程中间会发现一些投资的习惯，也就是说在前面的时候，特别是在开始甚至的时候，价格可能有一个大幅上升的过程，从我们做投资的角度来说，不能用结果判断中间的一个过程，确实有一个大幅升值的过程，我们当然要把握这个机会，体现在不动产价格上涨，但是作为一个清醒的投资者，不要到了1990年相对高点的时候，你还认为投资的基础或者理论是不动产和汇率变化的相关。所以我觉得人民币升值可能确确实实是一个重要的投资机会，要把握一下。【交易知识www.irich.com.cn § macd.org.cn 收集整理】
　　所以今年我们公司在年初到现在为止，强调一个组合就是人民币升值组合，就是包括房地产、有色金属及银行类为代表的人民币资产资源类股票的持续上扬将不可避免，是今年投资的三大主题。我谈一下关于下半年投资行业发展的一些趋势，我想的话，我们刚才把前面的市场环境说完了之后，可以得到几个结论，一个大的企业从来没有像今天这样展现出生长的机会，房地产公司，我们知道现在很多小的公司，确确实实在生存各方面来说是非常困难，在2002年，中國房地产企业有45000家，到去年年底剩下不到2万家，衰减的速度非常快，这是第一个。第二个，这个行业中间有一个伟大的特点，资金的作用越来越重要，把握住这两点是非常重要的。
　　1+3我们不是故意制造一个概念，很多人说我要造一个概念，大家好记住去投资，这个中间代表了我对这个行业未来发展的路径的理解在里面，简单说一下，万科这个公司，我当时99年到2002年推动比较多一点，万科这个公司怎么成长起来，怎么从一个股本2000万的公司变成股本4千万的公司，他就是直接融资和间接融资的两轮驱动导致了资本的迅速扩张，我一直理解万科这个公司，就是一个收土地加工费的公司，规模是最重要的，和其他公司相比，他的土地获得成本，优势不是那么明显，或者说有很大的劣势，因为他实际上把自己定位就是一个职业经理人管理资产规模最大化，这样一个模式在里面，你完全可以理解他为一个产业基金，这是我对万科这么多年的理解在里面。现在万科的增长的路径被越来越多的公司认识到，他最开始是无意识的，后来他认识到了，万科这么多年，所有一切经营目标必须服从它再融资的要求，这是一个硬办法。现在越来越多的公司认识到了，都想走万科这条路。很多人说我想买一些比较小的公司，他有没有可能像万科一样，通过外部融资得到快速的发展，我觉得可能性不大，因为市场跟以前不一样了，现在的政策跟以前也不一样了。第二个，我们说到了现在这个行业最大的特点是资金密集型，企业资产的规模形成了非常重要的门槛，你能不能跨过这个门槛是你能不能进入这个市场非常重要的条件。所以我觉得万科其实这两年，就是通过自有的资产规模的快速扩张，不断顶替退速市场的开发商的市场份额在里头，可能整体上表现得是企业经营业绩的变化和衰退，但是万科的绩效还是保持一个比较快速的增长来里头。第二个万科的净资产80个亿到90个亿，一次性可以干40个亿。越有钱他做的规模越大，但是房地产公司平均的规模才4.5个亿，即使你让他超常规发展，他跟万科的差距越来越大。我认为房地产今后的模式是开发和经营相结合的模式。我们更关心的是房地产公司拥有多少的土地储备和多少能经营业绩的资产。那么这里3个股票华侨城、中粮地、招商局，还有所谓条条和块块，我今天就推荐上实和张江，现在所谓1+3还有上实和张江是我们今天推荐的股票，如果这几个投资线索能够把握的话，今年会有比较好的投资回报。现在中國的房地产还是非常具有投资价值的，我想讲的话，今天27号，下个礼拜就进入9月了，我觉得可能在未来一段时间，因为地产已经回调比较长的时间了，我感觉到一个飘逸上扬的行情即将到来，谢谢大家。
　　主持人：给大家一到两个提问的机会。实际上我觉得张宇讲得比较平和，但还是很有说服力。
　　问：张宇先生，我们知道您是國内最权威的、最受认可和认同的房地产研究员，今天我可能问的問題稍微具体一点，第一个，我们看到了，在市场经济条件下，任何一个行业要保持长期的暴利，正常情况下来说是不可能。我们看到房地产，也看到您刚才的分析和评价，房地产作为这么多年来的暴利行业，有地方政府的原因，但是它永遠作为一个暴利行业是不可能的，会不会出现这样的情况？房地产暴利行业是不是逐步回归，或者拐点，房地产行业未来会是什么样的形式，想让你分析一下；第二个，我知道您今年也推荐了几个股票，我想了解一下基本情况，因为您是具体研究的，保证您说的上实，还有北京城建这些情况，能不能给我们分析一下这些公司的情况。
　　答：简单说一下。其实我刚才前面已经强调了，行业和公司是两个不同的概念，特别是对房地产这个行业来说，我想解释起来非常困难，简单地说，我们现在这么多人参加房地产开发，那么受到政策的压力、市场的压力，整个市场管理的压力，有一半的人是不能做的，参与者少了一半，虽然说整个行业可能会受到一定的影响，对于上市公司来说，剩下的一半中间谁能有效地顶替这些人让出的市场。
　　问：行业整合的结构性机会。
　　答：对，对，是一个整合机会。这是第一个，第二个是对房地产这个行业好和坏的理解，大家差别非常大，大家从价格上理解，我从面积，就是所谓的市值，你的面积乘上你的消费金额，是单价，是你今年的销售金额变化的情况，这样一看，行业的前景还是非常明确，从80年到现在，所谓的好和坏是今年增长70%还是增长30%，在这个情况下，一个市场增速可能会放缓，但它还是在慢慢地返还，第二个参与者在慢慢减少。整个投资的脉络，第一它能不能在未来获得开阔的融资渠道和融资规模，因为资金的問題直接决定了未来发展的問題，第二个是公司的大股东是不是拥有让市场青睐双赢的结果，这个我觉得是投资的一个主要的概念。

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