专家为你分析房地产

作者：来源：日期：2006-08-28 点击：0

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　自2003年开始，國家已经对房地产行业进行宏观调控，2005年3月起调控力度骤然加大，中央、地方政府先后密集出台了以新國八条为代表的近二十项针对房地产过热的政策，使房地产行业一时风声鹤唳。然而，短暂的回落之后，迅速反弹；跨入2006年，房地产依然高烧不退，社会舆论压力甚大，迫使政府再次下猛药曳N品康夭龋唤衲�4月-8月，短短四个月间，國务院及相关部委先后出台以國六条为中心的十项政策，并且制订了极具针对性的实施细则，至8月中，一些统计数据表明，房地产热终于开始有了降温的迹象。但是，在政策和资本激烈博弈之下，展望后市，房地产行业仍存在着很多的变数。

　　中央和地方的矛盾如何解决
　　中央政府2005年的调控政策力度不可谓不大，但下达到地方之后，效果层层打折，在具体执行过程中已经大为弱化，主要原因是与地方利益、考核体系有明显的冲突。在各地GDP竞赛和经营城市口号的热浪下，调控政策被巧妙化解。在巨大的造富效应面前，大量的资本涌入，房地产商、银行和地方政府已经隐然结成了利益联盟，使大多数政策在执行过程中偏离了原来的轨道，难以有效压抑房地产投资的热潮，致使中央政府不得不在今年直接细化实施细则，并派出九个土地督察局进驻主要中心城市监督相关政策的落实。从市场的反应可以看到，热点城市的房价确实受到了曳N疲行〕鞘械姆考廴闯氏旨铀偕险侵疲芟匀唬夭时驹谥行拇蟪鞘凶ノ氐耐保颜较咦频搅硕摺Ｗ时镜闹鹄曰岽偈顾遣欢系匮罢倚碌幕幔虼耍醒胝氲胤秸按蟮夭痰慕橇θ曰峒绦氯ァ�
　　货币升值与资产升值如何平衡【交易知识www.irich.com.cn § macd.org.cn 收集整理】
　　由于连续多年的贸易顺差和巨额的外汇储备，在强大的内外压力下，自2005年7月21日起，我國开始实行以市场供求为基础的汇率改革，形成更富弹性的人民币汇率机制。人民币就此踏上了漫漫的升值之路。但國家也采取了消化外汇储备、改革外汇政策等一系列措施来化解升值压力。而房地产作为人民币重要资产，其升值本身能起到分流资金、分解压力的作用。今年以来，人民币升值的速度不断加快，大量外资涌进，推动房地产的价格不断攀升。同时，央行接连加息和调高存款准备金率，中央政府调控房地产的力度越来越强。几大因素共同作用下，發生了正负相关关系：本币升值---推动资产升值---政策调控---加息和调高存款准备金率---进一步推动本币升值。简单地说，本币升值加热房地产，政策调控、加息和调高存款准备金率则是给房地产降温。在这種近似连环套的微妙关系中，要实现房地产符合民众期望的降温并不容易。
　　房地产行业始终是体制暴利行业
　　我國房价早就是众矢之的，可房价就是跌不下来。实际上，影响房价的因数有很多，难以一一赘述。中國房地产行业获得的超额利润，来源于政府对土地的行政性垄断。虽然全國房地产企业超过4万家，表面上是个充分竞争的行业，但由于上游的土地國有，政府充当了垄断的土地供应商的角色，土地的垄断供应正是近年来开发商能够获取高额利润的关键，实际上属于制度性利润。因此，有能力取得土地者也就有了取得高额利润的基础。虽然近年来随着政策透明度的增强和招标制度的实施，开发商取得土地的成本提高，政策调控又造成资金偏紧、融资成本抬高，单位利润有所下降；但同时也造就了行业整合的机会，储备大量土地、手握充裕资金的大型地产企业逐渐做大做强，已有走向地产寡头的趋势；行业垄断的逐步形成，将大大抬高行业进入的门槛，又从另一个层面保证了高额利润。可以预见，未来相当长的时期内，房地产行业利润仍然远高于社会平均利润。
　　房地产板块的投资策略
　　目前，人民币加速升值已是一个不争的事实，房地产作为主要的人民币资产正受到了高度的关注，而且在政策强烈调控之下仍然保持了良好的发展势头，主要的房地产企业的业绩都出现了不同程度的增长。我们认为，人民币升值作为一个推动房地产上涨的共识，对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求关系的刺激效应，相比之下，真正提升房地产企业价值的是能带来巨额增殖的土地储备和企业品牌。
　　当今中國经济处于高速增长的态势下，人民币也走上长期升值通道，在这種背景下，房地产资产受到國际游资的高度关注；去年以来，大量外资流入并购买了不少大中城市的房产。因此，在房地产行业基本面保持稳定的情况下，虽然还可能会有后续的调控政策出台，但房地产的强势仍然难以真正消退。而房地产行业的制度性利润是不会在短时期内急剧下降，我们有足够的理由对其未来几年的持续增长保持信心。
　　在证券市场上，房地产板块已经受到投资者高度认同，不少上市公司也充分利用了资本市场的融资实现跳跃式发展，像万科A、招商地产等优质企业在自身高速成长的同时也给了投资者丰厚的回报。最近两年的宏观调控，不但没有削弱它们的实力，反而使它们在行业整合中越做越强。今年上半年，作为上一轮行情的主要领涨者，房地产板块借政策调控之机已经率先进行了充分的调整，大浪淘沙之下，优势品種已经悄然走强。在下半年乃至明年的房地产行业投资策略上，应区别对待、有所侧重。
　　综观目前房地产上市公司中，资金、品牌综合实力在行业地位上出类拔萃的并不多，土地储备充裕、资金实力强劲、发展潜力巨大、品牌附加值高的房企仅G万科A、保利地产、G招商局等寥寥几家，具备长期战略性投资价值。在二线品種中，如G中粮地、G金融街、新湖创业等大股东实力雄厚，有能力注入优质资产的或具有较强地域竞争力的约十多家，也具有中期战术性投资价值，而且一些企业制度优越的公司有望在行业整合中脱颖而出，跨入一线行列。
　　综合近期影响房地产行业的各種因数，再展望未来，我们认为，中國的房地产行业始终会是资本热钱的追逐对象，是一个能长期保持较高增长的行业，也是证券市场上能为投资者带来丰厚回报的行业。(银河证券深圳总部研究中心张建军)

　　张宇：今年投资把握三大主题重点关注房地产
　　主持人：下面我们讨论很重要的一个板块，这个板块受到宏观调控的一个比较密切的影响，同时也受到对人民币价值重估的影响，就是中國的房地产。但对于房地产板块，究竟未来的走势怎么样，实际上分两个問題，一个是未来的房地产业怎么样，另一个是在股票市场的房地产板块怎么样，这是两件事情，实际上实业投资和资本市场的表现未必一致，但是我们却发现，在房地产这个领域里面有比较大的一致性，就是实业的实体经济和资本市场有较好的一致性。关于房地产板块，实际上在媒体上讨论得也是比较热烈的。对房地产业，最近加上宏观调控，这次包括银监会、包括央行，包括发改委的力度还是非常大的，但是对人民币升值的预期又卷土重来，所以房地产的分歧可能比较大。今天我们请到了國泰君安的张宇先生，國泰君安也是國内非常优秀的券商，张宇是房地产的首席分析师，去年被评为房地产分析师的第一名，下面掌声有请张宇先生的分享。
　　张宇：非常感谢大家，礼拜天还一起开个会。交流一下对下半年房地产的走势。房地产这个問題非常复杂，今天借这个机会跟大家分享，然后就是我对房地产行业的理解。大家是做投资为主的，我们谈一下这个行业投资的机会在哪儿。
　　房地产的市场现象，简单说一下，各種各样的人，政府官员、企业发展商，买房的人，各種各样的观点都有，非常的繁杂。因为住房的問題跟大家都有密切的联系，实际上每个人总觉得跟自己的日常生活非常贴近，所以所有的人都可以发表自己的看法和意见。对这種现象，我想我的一个建议就是中國画画，画鬼容易画人难，因为只要有想象力就可以画出心中的鬼，但是人就是在你身边存在的，你如果搞得很复杂，反倒是不太容易理解的，所以我觉得对这个东西，不管是政府的言论还是主管部门的言论，还是发展商的言论，大家看一下就可以了，不用太在乎他们观点的正确与否。今年以来，我的观念是对房地产这个行业具体发展的态势啊，或者市场方向的预测，大家大可以一種轻松的心态，这種东西来留给经济学家去谈，对于企业经营的微观上面的东西，开发商更有发言权，我们作为投资的人，跟他们关注的是不一样的，我觉得我们最应该关注的是政策调控的目的到底是什么，到底要解决什么样的政策目标，这是我们最应该关心的，第二个問題就是在这些的政治压力和市场压力之下，目前房地产上市公司的估值的問題，解决这两个問題，可以对今年的行情有一个比较清晰的判断。
　　现在整个市场调控的压力越来越大，几个简单的现象，一个以前是单纯的警示，现在变成了直接针对宏观调控，政策的出台越来越具体。第二个就是说以前大家讨论的是房地产的問題，现在波及到土地供应，信贷管理，还有钢铁、水泥等等整个开发的全流程。第三个是以前说这个行业的调整，主要是从主管部门，建设部、國土资源部出台的一些政策，今年整个政策的力度更多强调综合性，就是國务院牵头的"國六条"、"國八条"等等。第四个调控的首先已经不是比较单纯的行政手段，也强调利率政策、税收政策，更加强调是一个综合性，另外出台的频率不断加快，也是一个比较直接的现象。
　　说到这里，我想放眼全球，很多人讨论这个行业到底怎么回事，为什么美國房地产也在涨，英國房地产也在涨，由于货币政策的宽松，流动性泛滥导致的，不是中國一个國家是这样的。那么这是國内各个房价的走势变化，还有在整个房价，住宅、办公楼还有商业变化的趋势。【交易知识www.irich.com.cn § macd.org.cn 收集整理】
　　我现在讲一个重点，实际上前面的东西，就是更多是一種市场的现象，对我们投资有没有影响，坦率说我觉得没有什么影响，我们现在要关心，房地产这个行业到底怎么看，我去年写了一篇文章，基本上我认为在目前整个房地产市场中间，实际上是存在三层博弈关系，一个是中央与地方政府在经济增加方式及未来利益方式上的博弈。第二个是央行与外资在汇率变化上的利益博弈，第三个是传播盈利模式的不断健全，房地产商与市场争夺最后的超额利润的博弈。其实这方面已经越来越清楚了，今天简单给大家说一地方政府为什么拼命推动房地产发展，现在地方政府随着税收体制的改革，相对来说财政收入就比较单一，这几年國家是城市化快速发展的过程，发展就需要资金，资金从哪儿来呢？房地产这个問題没有像大家想的这么复杂，就是分析各个对象在整个行业中的利益，你可以很清楚看到他们所应该采取的态度，在整个房地产开发中间，地方政府的收入是实际上是两个方面，一个是土地，第二个是在开发过程中间，他实际上有一个税收收益，包括我们大家知道的营业税等等一系列的税收，这就是地方政府在这中间的一个收入关系。通过这个关系，这就很好解释，各方对房地产的态度，以前在香港2002年以前，土地的转让收益大概占到香港地方财政收入的15%左右，中國以前只有10%，最近出台的政策，土地收入在个别地方已经达到45%以上，个别地方最高的达到了65%，这个收入的列支中间，这个属于预算外收入，就是这个政府已经完全变成了一个卖地的政府，通过卖地才能保证他的收入，才能维持在城市化过程中的一些开支問題，这个問題体现出就是所谓房地产在地方政府中间的一个非常关键的作用，就是地方经济的增长完全通过房地产才能带动得起来。大家称之为地方经济的房地产化問題，我想只要是大家对上海的情况非常了解的话，都很容易理解，浦西这个地方已经完全变成了房地产业，已经陆续迁移到其他地方去了。这種现象是好还是坏，大家可以做出自己的判断。这个过程中间，再看第二个，这个收入如果是卖地的话很简单，第一个要每年大量供应土地，如果他想卖一个很高的价格，需要一个很好的价格，另外价格需要持续的上涨，地方政府在卖地的过程中间的收入就是这样，所以你很容易解释，土地能够扩大就尽量扩大，在各个城市中间，有一段时间，新的开发区成为新的热点，地方政府把大量的农用地改成工业用地或者商业用地，新增土地的数量也非常大。在开发区被控制了之后，为什么地方政府非常热衷于拆迁，以前大家很难理解，但是这个过程中间，它的一个原因是什么，还是要增加土地的供应量，另外通过拆迁还可以创造一種住宅的需求在里头，就是不断地拆迁，这些人对新的住宅有需求，同时拆迁之后，土地价格上涨，我想地方政府在这个中间的态度非常清晰，我们不用太多地解释其他的动机在里头，这是因为存在这样的收入，在他的财政收入中占的比例很高，我们可以理解很多政策的成败，其实从一开始就决定了这些政策是否落实得有效果。那天在万科开一个研讨会，当时我们就说，你这么好一个行业，为什么大家要持续对你进行调整，目的到底是什么，他们到底要解决什么問題，很多发展商认为制定政策的人获得的信息是错误的，我想政策制定的人对这个行业的理解和下面的人对这个行业已经之间發生严重的错误。我强调一点，今天我说的很多东西不是给我们判断正与否，更多是为我们后面做这个行业的投资奠定了一定的基础。第二个，地方政府还有一个东西大家都没有明说，我刚才听到胡先生说的那个基金中间的东西，我觉得很奇怪，行业中间经常会有一些显而易见的东西，但是大家为什么没有把握它，我做地产时间很长了，我以前也在万科呆过。实际上房地产这个东西就是消费，100万的房产，30%、40%是我们掏的，60%、70%是银行掏的，银行交意味着什么，如果在未来15年或者按揭的有限期限内，如果把钱付清楚了，那么这个风险就不存在了，可是不要忘了，在未来的15年到20年，房地产会出现很大的变化，未来出现的风险谁来承担？当然是商业银行来承担，但是商业银行出了問題，地方政府不管的，是中央政府来兜底的。在房地产开发的过程中间，中央政府没有享受到任何收益，但是要承担未来可能出现的风险。我认为现在就会变成地方政府、开发商和银行之间是大力的推动和支持，中央政府当然毫无疑问有自己的看法，导致地方经济增长和房地产挂钩，最简单就是上海05年的新增贷款的80%都给了房地产，上海是中國的经济中心，是一个经济结构最完善的地方，所有的钱，基本上80%的钱给了房地产，那其他的产业呢？房地产按照目前的趋势发展下去的结果是什么，这个行业对其他行业有限资源的无穷占有，第二个是地方政府对这个行业在经济发展过程中极大的依赖，第三个必然会对其他产业的发展产生极大的挤压，你这个行业再好，你是一枝独秀，你继续发展下去的话，你就会变得孤军深入。这个行业已经成为了一个产值1.5万亿人民币的巨大行业。在这个中间，你应但承担起你这个行业应该承担的责任，而不是像过去无穷地追求利润，不管房地产市场怎么变化，政策一定会调整，而且会越来越严厉，这是我想说的第一个問題。

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