好了。有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。【交易知识macd.org.cn收集整理】
现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游资的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中國人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不通的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款进入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中國大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去國家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经發生了变化。投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。
看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？
問題:4精彩，学到很多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不回答問題，一方面原本想全部说完了在回答問題的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回答一下sexjh的問題吧。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个問題，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。但这種增长会持久吗？答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌。（看看中國轿车市场和上海汽车的走势）。
房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。
我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但为什么会崩盘呢？德隆为什么会破产呢？当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力發生变化，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。
由于下班时间到了，回答了一半。现在继续回答这个問題。有些問題必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。
刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右，目前还权价格为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他史N械墓善辈豢赡苋堪吹笔钡氖屑郾湎帧Ｄ壳昂芏嗷鹨裁媪僬夥N問題，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，换收率比较好，变现能力较强。
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