我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块，但我们公司有很多做房地产投资和研究的，看了他们做的报告，我真有的害怕。对房价的走势，根据历史房价走势做个回归分析就好了，然后根据那个结果作决策，还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱，然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散户作技术面分析一样吗？就算近期赚钱，也总有一天会亏光的。
还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲，但同样适用于大部分的投资行为，包括项目投资、证券投资、企业购并等等。因为我讲的大部分都是方法论的东西，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念。
当然一个帖子，不可能把所有的問題都讲清楚，后面对大家就只是“师傅领进门，修行在个人”得失了。如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起，我从来不向别人推荐股票。
問題7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比作股票。國家宏观政策的出台会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，同一类型或同一板块的股票中有一个出现快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。
北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳的房型、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。
广州的房地产市场是最好的，非常平稳，这跟广东人良好的理财和理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近。
就回答这些。
好了我们再继续。
刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境發生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）
下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）
1、经济增长：
2、基础建设：
3、投资环境：
4、金融环境：
5、购房政策：
还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。
下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策發生转变，如投机全流通的除外）。
所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。
一般有两種目的：
1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德隆的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！【交易知识macd.org.cn收集整理】
那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？
“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”
——索罗斯。
这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延迟它，但不能阻止它。
2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一種是买房自住的，还一種是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益戏N�/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。
这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就确定了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。
那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？
就举上面海南那位朋友的例子吧。
考。又回到大学读研的岁月了。
35平米的小户型，1400元/平，各種税费保险，1000，总价50000，使用年限：未知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？
假设一：一次性付款
那位朋友好像是用来出租的吧？
静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。
A=50000/（P/A,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月
就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%。
A=50000/（P/A,5%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。
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