日本地产、金融泡沫简史

作者：来源：日期：2006-10-19 点击：0

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在80年代末，关于房地产泡沫流传一个小故事：在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄，过着艰苦的生活。他退休后，准备从东京返回乡下老家度晚年，于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，不料这所房子竟以800万美元的价格出手。看门老人转眼成为富翁，财气十足地以阔佬的气派衣锦还乡。东京房价之贵由此可见一斑。
　　
　　从1985年开始，日本土地价格进入大牛市，价格快速上涨。在1985年之前，日本土地
　　资产总额一直低于日本名义國民生产总值(GNP)，到1996年末，土地资产总额与名义國民生产总值(GNP)之比大于1，即当年土地资产总价值超过当年的GDP水平，1988年该比例达到1.4。
　　
　　地价飞涨使土地拥有者和土地投资者的财富直线增长。在1985年—1990年地产泡沫期间，日本土地累积的资本收益高达1420万亿日元，其规模是1990年日本GNP的3.3倍。
　　
　　如果把日本的土地资产额与美國相比较，日本地价之高令人瞠目结舌。以1990年为例，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美國全國的土地资产额约为600万亿日元，日本是美國的4倍，也就是说，如果把日本卖掉，可以买4个美國。而日本的土地面积只相当于美國的一个州，并且排名在第5位，即排在阿拉斯加、德克萨斯、加利福尼亚和蒙大那四州之后。此外，在80年代末，日本的土地财富已经占到國家财富总额的约70%，而同期美國仅占25%。
　　
　　日本土地价格的上涨使日本企业可以轻松获得低成本的资金，因为大部分企业都拥有生产和办公用地，这些土地的价值持续大幅上涨，使企业拥有高额的账外资产，从而增强了日本企业的國际竞争力。
　　
　　日本房地产持续大幅度上涨发端于两个原因：一是日本自1985年—1989年期间实施低利率的货币政策；二是1985年9月的“广场协议”使得日元对美元持续大幅度升值，日本政府为曳N迫赵纳担８稍ね饣闶谐。毡疽写罅柯蚪涝舫鋈赵斐扇赵┯α颗蛘停�1987年，日元的货币供应量增长率达到10%以上。
　　
　　在低利率的刺激下，日本住宅投资急剧增加，对土地的需求快速增长，推动土地价格上涨。
　　
　　在1985年—1990年的泡沫经济期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。东京银座4丁目的地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元，以5%的利率计算，购买土地的人如果不能获得每年每坪600万日元的收益，买这里的土地是不可能赚钱的，这種高收益率恐怕在哪里也找不到。可见，买地的人并非出于实业投资，而是纯粹的投机，希望有更傻的买主以更高的价格接手。东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等。
　　
　　从1985年9月开始，日本大城市土地价格进入加速上升时期，1986年3月，六大城市的地价比上年同期上涨80%，1987年3月，比上年同期翻了一倍多，1988年涨幅比上年稍有回落，但涨幅仍在80%以上，1989年3月比上年同期再次翻一番。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3.9倍。
　　
　　那时，房地产开发非常火爆，各大城市简直就是一个大建筑工地，高楼林立。在海岸线到处埋设着混凝土防波桩，在渔港的海滨矗立着各種豪华设施。
　　
　　土地价格飞涨带动房价和商业办公楼租金价格的大幅度上涨。在大城市，老百姓抱怨最多就是房价太高而买不起房子，一般年轻夫妇对购买一套属于自己的房子根本不抱希望，因而他们一般把钱用于购买高级轿车或经常到國外度假，过起了悠闲富有的生活。
　　
　　在日本，70%的家庭拥有土地，27%左右的家庭拥有股票。1985年—1989年的房地产市场和股票市场的大牛市，使大部分日本人变得非常富有。
　　
　　据估计，在1985年到1987年期间，日本私人住宅和地产的市场价值增长了476万亿日元，同期股票市值增加143万亿日元，两项加起来共计619万亿日元，是工资增长的25倍，接近同期日本國民生产总值的两倍。
　　
　　
　　日本人对未来经济充满信心，家庭财富在高速增长，股票和地产给家庭带来了财富，不管是已经实现的还是账面上的，工资收入逐年增长。泡沫经济使日本人陶醉在财富与幸福生活之中。
　　
　　那些恋恋不舍把土地卖给房屋开发商的人，突然变成腰缠万贯的财主，过起了暴发户的摆阔生活，他们购买豪华的奔驰轿车和露伊·比顿之类的名牌手提包，穿高档服饰，经常到全世界各地去旅游度假。那些没有卖地的人，看到自己的地产价格天天上涨，股票价格节节攀升，也是财气十足，纷纷购买豪华汽车和穿戴名牌，竞相比阔。
　　
　　日本现在已取代美國成为世界上最大的债主，已经成为像美國那样的世界一流大國，理所当然地应该抛弃以前那種勤劳节俭的生活方式，学习美國的生活方式与消费模式。
　　
　　在泡沫经济时期，银行最苦恼的事情就是有钱贷不出去。由于发行股票和债券融资成本低于银行贷款利率，日本好的大企业和上市公司纷纷选择证券直接融资方式，通过國内和國际证券市场募集了巨额低成本资金，除用于企业固定资本投资、股票和土地投资外，就是赶紧把银行的借款还掉，导致银行的贷款业务量急剧下降，危及银行的生存。在当时，各银行的主要任务就是找项目把钱贷出去，总行给分行、分行给各部门、各部门给银行职员下达的主要任务指标就是贷款考核指标，如果分行的行长完不成贷款指标，业绩考核就过不了关，
　　或降级或没奖金，造成银行上下到处寻找投资项目提供贷款。
　　
　　在日本，银行与证券业务是严格分开的，银行被禁止从事國债和地方政府债券以外的证券投资业务，海外的证券业务也受到严格限制。
　　
　　在这一时期，房地产业迅速增长，大城市的住宅开发、饭店、郊外高尔夫球尝大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目非常多，对资金需求非常旺盛。银行于是向疯子一般向房地产企业融资。
　　
　　在那时，只要有土地的项目，银行就会以高价评估土地，提供庞大的项目开发资金。为了扩大贷款业务，银行鼓动有土地的人投资开发住宅、写字楼等房地产项目，项目开发资金由银行来提供，土地拥有者以土地作为担保，这样做对有土地的人的好处是逃避财产继承税。在当时土地价格飞涨的时期，土地是许多家庭的主要财产，如果發生继承事件，需要缴纳很高的遗产继承税。地主逃避高额遗产税的最好办法就是投资建房，向银行大量贷款，由于负债增加，家庭财产随之减少，遗产税也就不存在了。许多拥有土地的人感到银行的建议非常好，纷纷向银行借款投资，一时间，日本的各大城市几乎就是一个大建筑工地。
　　
　　在房地产泡沫期间，银行贷款主要审查土地的担保能力，而不是审查企业的开发能力和经营能力。由于土地快速上涨，银行在评估土地价值时，假设土地价格将持续上涨，所以一般总是高估土地价值，然后提供贷款。由于银行审查宽松，当时出现了许多金融诈骗案，出现许多用土地套取银行资金的事件。
　　
　　东京、大阪等大城市的许多银行都卷入了房地产泡沫的漩涡，为投机性土地买卖提供了大量资金。此外，许多城市商业银行成立了许多非金融公司，通过这些公司，银行为各式各样从事土地和股票投机的企业和个人提供了大量资金。
　　
　　日本股票市场从1986年1月开始正式进入大牛市，当时日经指数为13000点，到1989年底飙升到最高点39000点，四年上涨3倍。在1988年，股票市场总市值超过國内生产总值(GDP)，到1989年股市顶峰时，股票市场总市值是GDP的1.3倍。
　　

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